부동산 투자를 해본 분이라면 보이는 수익률이 전부가 아니라는 걸 알고 계시죠. 흔히 부동산 투자 수익률이라면 단순히 매매 가격 차이만 생각하기 쉬운데, 실제로 다양한 부대 비용이 발생하기에 꼼꼼히 계산해야만 진짜 수익률을 알 수 있습니다. 그래서 부동산 투자에서 실질 수익률 계산은 선택이 아닌 필수인 이유입니다. 실질 수익률 계산의 중요성을
1. 부동산 투자, 왜 실질 수익률에 주목해야 할까?
많은 투자자들이 단순한 ‘시세 차익’만 보고 투자의 성공 여부를 판단합니다.
예를 들어, 6억에 산 상가를 7억 5천에 팔면 1억 5천만 원의 이익처럼 보이지만, 실제로는 그렇지 않습니다.
▶ 실질 수익률이란?
단순한 명목 수익률(구입가 대비 매각가 차익)에서
취득세, 중개 수수료, 수리비, 대출 이자, 세금, 유지비, 공과 등 필수 지출을 모두 제외한 실제 순이익률입니다.
| 구분 | 설명 |
|---|---|
| 명목 수익률 | 매매 가격 차이만 반영한 수익률 |
| 실질 수익률 | 모든 부대 비용을 제외한 실제 수익률 |
따라서, 부동산 투자의 핵심은 보이는 이익이 아니라 남는 돈이라 실질 수익률을 모르면 결국 손해를 보게 됩니다.
2. 초영끌 투자자의 성공 사례로 보는 실질 수익률 계산
📍 사례: 남영동 근생 상가
- 매입가: 6억 원
- 매도: 9개월 후, 7억 5천만 원
- 단순 매매 차익: 1억 5천만 원
하지만 실제 수익은? 아래 항목들도 계산해야 합니다.
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 취득세 | 약 3,000만 원 |
| 중개 수수료 | 약 400만 원 |
| 수리비 | 약 500만 원 |
| 대출이자 | 약 1,530만 원 |
| 법인세 | 약 1,000만 원 |
| 기타 관리비·공과금 | 약 139만 원 |
따라서, 최종 실수익은 약 8,000만 원~8,500만 원 수준
이 분은 대출비율이 90%로 영끌한 케이스라 높은 레버리지를 활용했음지만 수익률이 80~90%인 셈인데요.
단순히 높은 매매 차익만 볼 것이 아니라, 실제 들어가는 모든 비용을 고려한 실질 수익률 계산이 부동산 투자의 핵심인 것입니다.
높은 레버리지를 썼지만, 사업 법인을 통해 충분한 캐시플로우를 확보하고 있었고, 철저한 계산 덕분에 리스크 없이 부동산 투자에 성공했습니다.
3. 실질 수익률 계산, 놓치면 후회하는 필수 항목들
이 항목들을 계산에 넣지 않으면 생각보다 수익률이 훅 떨어집니다. 작은 투자를 하더라도 기본적으로 나가는 비용이 꽤 많기 때문인데요.
- 🧾 취득세: 부동산 매입 시 내는 세금. 거래금액의 4.6% 수준
- 💸 중개 수수료: 부동산 거래 시 소개한 중개업자에게 지불하는 수수료. 거래 금액별 차등 적용
- 🔧 수리비: 매입한 부동산의 상태에 따라 필요한 수리 비용은 달라짐
- 🏦 대출이자 + 중도상환 수수료 : 대출을 받아 투자하는 경우에 발생하는 이자 비용
- 💰 세금 : 양도 소득세, 법인세 등 투자 수익에 대해 내는 세금.
- 🔌 전기·가스·관리비 등 유지비 : 부동산 보유 기간 동안 발생하는 전기세, 가스비, 관리비 등
이처럼 여러 부대 비용을 모두 합하면 실제 수익에서 상당 부분이 줄어듭니다. 따라서, 단순히 매입 가격과 매도 가격만 비교해서는 실질 수익률이 생각보다 적어진다는 사실을 기억하셔야 하는데요. 실질 수익률을 고려하지 않은 무리한 매입은 오히려 손해로 이어질 수 있습니다.
📌 참고: ‘남영동 상권’은 최근 용산공원 개발 및 외국계 수요 증가로 인해 급매 거래가 활발해졌습니다.
4. 나만의 투자 전략, 실질 수익률에서 시작된다
✅ 실질 수익률 계산은 단순 계산이 아닙니다.
→ ‘이 부동산이 나에게 맞는가’를 알려주는 핵심 지표입니다.
따라서, 아래 4가지를 통해 나만의 투자 전략을 수립하는 것은 필수 과정입니다.
- 💰 내 현금흐름에 맞는 투자금 규모 파악
- 📊 수익률 시뮬레이션으로 사전 대비
- 📉 금리 인상 시나리오 대비 전략 수립
- ⚖️ 무리 없는 레버리지 한도 설정
💬 “자기 그릇에 맞는 건물을 사라”는 말이 괜히 나온 게 아닙니다.
전문가 강의보다 직접 계산기 두드리는 실전 연습이 훨씬 중요합니다.
5. 결론: 부동산 투자, 아는 만큼 보이는 수익률!
부동산 투자, 눈에 보이는 숫자만 믿고 덤볐다간 뜻밖의 손실을 볼 수 있습니다. 매입, 보유, 매각 과정에서 수많은 부대 비용들이 발생하기에 사전에 꼼꼼하게 계산하는 것이 성공적인 부동산 투자의 핵심입니다.
‘실질 수익률’은 귀찮아도 반드시 계산해야 하는 투자의 나침반이며 다른 사람들의 얘기를 맹신하기 보다 직접 발품을 팔아서 얻은 정보를 통해 스스로 판단하는 능력, 진짜 부동산 투자의 가치를 볼 수 있는 눈을 키우는 것이 우선입니다.
꼼꼼한 분석과 학습을 통해 소중한 자산을 성공적으로 늘려가시길 바랍니다.
90%의 대출로 남영동 건물을 매입한 투자 스토리는 유투버 'Turbo832TV'님의 영상을 참고하세요.